O fundo imobiliário XPML11

Por Éverton Gaucho - 21/10/2020
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O XPML11 é um fundo imobiliário com gestão ativa focado na exploração de Shopping Centers no Brasil. O fundo também mira o ganho de capital com a compra e venda de shopping centers.

XP “tijolo” ML11

O fundo imobiliário XMPL11 é do tipo tijolo. Há três tipos principais de FIIs: tijolo, papel e híbrido.

No caso do fundo adquirir imóveis (FII do tipo “tijolo”), esse investimento visa proporcionar a seus cotistas a rentabilidade advinda da exploração comercial destes imóveis, bem como pela eventual comercialização dos imóveis.

O fundo poderá também realizar reformas ou benfeitorias nos imóveis, com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

Para quem vem acompanhando XP Malls sabe que o fundo passou por uma situação adversa durante a crise do coronavírus. Crise que abalou os mercados e foi mais forte que a crise de 2008.

Carteira do XPML11 e indicadores

O fundo XP Malls diversifica em diversos shoppings, portanto apesar de estar no setor imobiliário de shoppings o fundo tem lojas em diversos shoppings do Brasil.

Até fevereiro de 2020 a carteira imobiliária do fundo é composta por 12 shopping centers. A soma de Área Bruta Locável (ABL) do fundo XP Malls, nestes shoppings, é de 95.581 m².

Destes 12 empreendimentos, os quais o fundo XP Malls (XPML11) detém participação, todos são em capitais e geridos por empresas de primeira linha do setor, garantindo um alto nível de alinhamento de longo prazo:

  • 49,99% do Catarina Fashion Outlet (JHSF),
  • 39,99% do Shopping Ponta Negra (JHSF),
  • 24,99% do Shopping Bela Vista (JHSF),
  • 45,00% do Natal Shopping (Ancar Ivanhoe),
  • 18,71% do Internacional Shopping (Gazit Brasil),
  • 35,00% do Caxias Shopping (Aliansce Sonae),
  • parte dos blocos 5, 7 e 17 do Downtown-RJ (Ancar Ivanhoe),
  • 25,00% do Parque Shopping Belém (Aliansce Sonae),
  • 16,99% do Shopping Cidade Jardim (JHSF),
  • 15,00% do Santana Parque Shopping (Aliansce Sonae),
  • 10,00% do Plaza Sul Shopping (Aliansce Sonae),
  • 8,00% do Shopping Cidade São Paulo (CCP) e,
  • 30,00% do Cidade Jardim Shops (JHSF).

Indicador ABL

Área Bruta Locável é um dos indicadores para se avaliar um FII. Este indicador informa o total da área bruta destinada a locação. Esta é a área pela qual o fundo recebe um aluguel mensal.

Obviamente a diferença de localização desta área vai gerar um valor de aluguel diferente. Um shopping na avenida paulista em São Paulo tem um custo muito maior que um shopping na cidade de Natal no Rio Grande do Norte.

Indicador Cap Rate

O taxa de capitalização ou cap rate é um indicador que vai ajudar o investidor a entender qual será a possível rentabilidade do imóvel e, portanto, do seu investimento.

O cap rate é como se fosse o Dividend Yield dos FIIs, apesar de serem diferentes. Geralmente as situações que levam a um baixo cap rate são inadimplência, vacância (imóvel desocupado) e problemas com regularização.

Características do XPML11

Na Bolsa – B3, as cotas são negociadas sob o código XPML11. As taxas e rendimentos também seguem políticas próprias.

Taxas

O fundo possui uma taxa de administração que varia de 0,75% a 0,95% ao ano. A taxa de performance é de 20% da rentabilidade, que exceder a variação acumulada do IPCA acrescido de 6% ao ano.

Rendimentos

O XPML11 paga rendimento mensal, sendo que será distribuído no mínimo 95% do lucro auferido pelo Fundo semestralmente em regime de caixa.

Processo de investimento do XP Malls

O fundo XP Malls está sempre em busca de novos empreendimentos dentro do setor imobiliário de shopping centers.

 Este processo de investimento consiste em:

  • Estar atento ao mercado nacional de shopping centers, sempre de olho em novas oportunidades.
  • Filtrar com base na localização, sócio e administrador. Identificação de riscos, oportunidades de crescimento, avaliação do administrador e o seu nível de governança.
  • Análise e estudo com foco na viabilidade econômica do empreendimento. Diligência completa do empreendimento.

Melhorando o portifolio do fundo

Com base no material e dados levantados nesta fase do processo de investimento é feita uma avaliação onde é definida o nível de maturidade do empreendimento e o quanto ele pode agregar ao portifolio do fundo.

Tributação dos fundos imobiliários

A tributação dos FIIs é parecida com a tributação das ações e deve ser feita mensalmente caso ocorra ganho de capital. A diferença principal é que a alíquota dos FIIs é de 20%.

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Vale a pena investir no XPML11?

É importante que o investidor faça uma boa análise das informações atuais disponíveis do ativo XPML11 e observe cuidadosamente se faz sentido encaixar um FII como o XPML11 em sua carteira de investimentos.

O investidor pode ter a seguinte pergunta em mente: Compro imóvel ou invisto na Bolsa?

A consultoria de um assessor de investimento pode ser útil nesta tomada de decisão, no caso do investidor possuir um assessor de investimento, não sendo portanto uma exigência.

Atualizado em 21/10/2020.
Artigo escrito em 06/02/2020.

Éverton Gaucho

Éverton Gaucho

Escreve sobre investimentos e tecnologia. É autor no site Caminho para Riqueza. Twitter: @EvertonCpR, clique para ler mais...