Podemos começar este texto com uma pergunta: “Você acredita que seu dinheiro esteja bem aplicado?”. Geralmente, os bancos oferecem algumas opções de investimento, mas será que são as melhores opções? E fundos imobiliários, podem ser uma boa escolha de investimento?

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A verdade é que as grandes instituições bancárias nem sempre te oferecem boas oportunidades de aplicações, tanto pela limitação de variedades que elas têm disponíveis, quanto pelas próprias políticas de metas. Procurar outras modalidades fora dos grandes bancos pode te levar a conhecer ativos com melhores rendimentos e com taxas de risco parecidas.

Uma dessas modalidades é o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) e, neste artigo, você aprenderá o que são os fundos imobiliários, como funcionam, quais são suas vantagens e desvantagens e como aplicar.

O que são fundos imobiliários?

Os FIIs são fundos que aplicam recursos em uma gama de negócios do mercado imobiliário na intenção de obter lucro com as diversas atividades que esses negócios têm. Esses fundos são formados por grupos de investidores e são administrados por uma instituição financeira.


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Como esses fundos imobiliários funcionam?

Os investidores participam dos FIIs (fundos imobiliários) por meio da compra de cotas que, por sua vez, servem como captação de recursos para aplicações, como:

  • aquisição de imóveis rurais ou urbanos, para fins comerciais ou residenciais e que estejam prontos ou em construção;
  • aquisição de títulos e ativos imobiliários (LCI e CRI, ações imobiliárias, cotas de outros FIIs, etc);
  • projetos de construção de imóveis.

Portanto, as cotas representam o valor imobiliário do fundo, podendo participar do patrimônio de um FII, um ou mais imóveis, partes de imóveis ou direitos a eles relativos.

Já os rendimentos dos FIIs são obtidos por meio de:

  • aluguel;
  • venda dos imóveis;
  • arrendamento;
  • lucros obtidos com aplicações em ativos e títulos.

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Quais são as vantagens e desvantagens?

Normalmente, compara-se o FII com o mercado imobiliário comum, que se refere à aquisição direta de um imóvel para locação ou venda. A seguir, você verá como é bem mais simples investir no mesmo mercado utilizando um fundo imobiliário, assim como ficará ciente de algumas desvantagens que merecem atenção na hora de conhecer essa modalidade.

Vantagens dos fundos imobiliários

Quando se compra um imóvel, é preciso arcar com diversos outros custos além do valor da propriedade, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Imposto Territorial Urbano (IPTU), escritura, certidões, reconhecimento de firma, taxa de certidão, etc. Já no fundo imobiliário, ao obter uma cota, você não compra, de fato, um imóvel. Os imóveis (ou parte deles) são adquiridos pelas instituições que administram o fundo.

Existem diversos tipos de fundos imobiliários, o que ajuda na hora de decidir quais cotas comprar. A própria diversificação é vista como uma grande vantagem dos FIIs, pois ao trabalhar com diversas formas de rendimento, suas chances de retorno são maiores.

Além disso, cotas são negociáveis nas Bolsas de Valores, ou seja, comprá-las é tão fácil quanto comprar uma ação.

Outra vantagem é a possibilidade de isenção de IR para Pessoas Físicas sob as seguintes condições:

  • a Pessoa Física deve ter menos de 10% das cotas do FII;
  • o FII deve ter ao menos 50 cotistas;
  • as cotas devem ser negociadas em Bolsas de Valores.

Já as Pessoas Jurídicas pagam 20% de IR sobre o rendimento das cotas. Mesmo assim, o pagamento é menor em relação ao IR sobre o aluguel comum, que é de 27,5% para valores acima de R$ 4.664,8 e de 22,5% para valores de R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68.

Quanto às tributações dos fundos, por se tratarem de uma parte importante da economia brasileira, também apresentam certas vantagens, como isenção de PIS, COFINS e IR sob estas condições:

  • deve distribuir 95% do seu rendimento aos cotistas a cada 6 meses;
  • não deve investir em empreendimentos imobiliários cujo algum cotista do Fundo seja sócio, construtor ou incorporador e tenha mais de 25% das cotas.

Existe também a possibilidade de obter lucro vendendo suas cotas na Bolsa de Valores, já que elas são negociáveis, no entanto, há incidência de IR sobre essa operação.

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Desvantagens

Um dos pontos negativos dos FIIs é que não é possível fazer o resgate do valor aplicado na aquisição das cotas antes de um prazo específico determinado pelo próprio Fundo, a não ser vendendo-as na Bolsa de Valores.

Há também os perigos e riscos inerentes ao próprio mercado imobiliário. Entenderemos mais sobre esse assunto a seguir, quando falaremos sobre a aplicação nesse tipo de negócio.

Como eu invisto em fundos imobiliários?

Como dissemos, a aquisição de cotas é feita pela Bolsa de Valores, portanto, o primeiro passo é ter cadastro em alguma corretora de valores para que possa enviar uma ordem de compra. O passo seguinte é estudar os Fundos disponíveis e, ao encontrar algum de seu interesse, procurar conhecer os imóveis que fazem parte, seu histórico de rentabilidade e as possibilidades de retorno.

Quais são os riscos dessa aplicação?

Os gestores dos fundos imobiliários investem em grandes empreendimentos, ou seja, os inquilinos são diversificados. Contudo, o risco de vacância ainda existe, mesmo que menor. Junto a isso, há a possibilidade de perda de valor do empreendimento no mercado, e esses fatores podem afetar a rentabilidade dos cotistas.

Outro risco inerente ao mercado imobiliário é o atraso ou o não do pagamento do aluguel pelos inquilinos. E, por último, por se tratarem de bens ativos, as cotas também podem desvalorizar, o que torna difícil vendê-las pelo mesmo valor adquirido.

Existem custos nesse tipo de investimento?

Sim. São custos comuns em investimentos e, geralmente, são baixos. Existe a Taxa de Corretagem, cobrada pelo envio da ordem na hora de comprar as cotas, e a Taxa de Administração, cobrada pelo próprio fundo. Além desses, a própria incidência de IR na venda da ordem deve ser colocada como um custo a ser calculado.

O guia definitivo para ter sucesso em investimentos financeiros

Como você pôde ver, os fundos imobiliários são cheios de vantagens e facilidades, são bem mais fáceis de adquirir do que um imóvel comprado diretamente e apresentam diversas formas de rendimento. E se você se sente inseguro quanto aos investimentos, ainda há a possibilidade de considerar se um assessor de investimentos é uma boa opção. Portanto, se o seu desejo é alcançar a prosperidade financeira, que tal procurar aplicações mais interessantes?

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