O que são Fundos Imobiliários (FIIs)? – Viver de Aluguel

Você não precisa comprar um imóvel para ganhar dinheiro, pois é possível ganhar dinheiro com imóveis sem comprar um imóvel, e eu vou te explicar como.

Mudando sua visão sobre ganhar dinheiro com imóveis

Não é piada, inclusive você pode ganhar muito mais. Acompanhe e descubra porque isso pode mudar a sua visão com relação a ter um imóvel.

E, se você já vive de aluguel com imóveis, é bem possível que você queira se desfazer de um deles para investir neste tipo de investimento que eu vou falar agora. E, assim ganhar dinheiro com imóveis de uma forma só possível desde muito pouco tempo.

Como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários, FIIs, funcionam da mesma forma que outros fundos de investimentos, que captam recursos para locar em outros ativos. A grande diferença é que neste modelo esses recursos necessariamente são alocados no setor imobiliário.

A gestora administra o FII

Para facilitar o seu entendimento o FII funciona como se fosse um condomínio fechado de investidores, que é administrado por uma instituição financeira, conhecida como gestora.

O que significa isso? É como se você estivesse num condomínio, apartamento, onde todos pagam uma contribuição mensal, e o síndico por sua vez vai alocar aqueles recursos da melhor maneira:

  • pagando a segurança;
  • pagando a água;
  • entre outras necessidades do condomínio.

Venda de cotas do FII

No fundo imobiliário, o gestor do fundo vai alocar o seu recurso e de diversos outros investidores nas melhores modalidades de imóvel que ele entenda. Seguindo, obviamente, o estatuto e as características do fundo em questão. A gestora, por sua vez, é também responsável por captar os recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

Cotas são “pedaços” de imóveis

Essas cotas são pedaços de imóveis que estão comprados pelo fundo. Ou seja, a sua cota pode ser o tijolo de um imóvel ou de um conjunto de shopping center. E, toda receita gerada por este conjunto de imóveis são distribuídas entre todos os cotistas deste fundo.

Receita das cotas são distribuídas

Com isso, você recebe um percentual que é proporcional ao valor da sua cota com relação ao valor total do fundo em questão.

Não somente em imóveis

O fundo imobiliário não necessariamente precisa investir em imóveis físicos.  Ele pode investir em alugueis ou; também em dívidas, lastreada em imóveis, entre outros modelos.

Por exemplo, alguns FIIs investem em cotas de títulos de renda fixa chamados de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Tipos de fundos imobiliários

Confira agora as características dos 4 principais tipo de FIIs.

  1. O fundo chamado “tijolo”: são os fundos imobiliários que investem em imóveis físicos.
  2. Fundos de desenvolvimento, o que são eles? São fundos que possuem os imóveis ou terrenos e captam mais recursos para investir construindo o imóvel ou expandindo aqueles imóveis que ele já possui.
  3. Fundos de dívidas, são fundos atrelados a produtos de renda fixa, como a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que você recebe os juros sobre estes títulos de renda fixa.
  4. São os chamados fundo de papéis, que nada mais são que fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos.

Agora preste atenção, pois eu vou falar sobre as vantagens dos fundos imobiliários e com isso te ajudar a ganhar dinheiro com imóveis.

guia de investimento em fundo imobiliario

As vantagens dos fundos imobiliários

A primeira delas …

Análise facilitada

A facilidade na análise pois você não precisa ficar analisando no detalhe:

  • localização dos imóveis,
  • o valor dos aluguéis…

Caso seja fundo de dívida, qual o percentual de juros recebidos? Entre outras características inerentes ao mercado imobiliário.

Avaliação de um fundo imobiliário

Na prática, a avaliação de um fundo imobiliário segue basicamente três regras:

  • O dividendo que é pago;
  • A fonte deste dividendo, e;
  • O seu valor patrimonial.

E, claro, conhecer um pouco do gestor é algo interessante.

Relatório mensal do fundo imobiliário

Saiba que todo fundo imobiliário é obrigado a publicar um relatório mensal que fica lá no site da BM&F Bovespa, hoje a B3. Neste relatório você encontra todas as informações necessárias porém lembre-se, esse não é o único meio de você obter essas informações detalhadas.

FIIs são negociados na Bolsa de Valores

Nos últimos dois anos as cotas dos fundos imobiliários tiveram boa valorização e elas são negociadas na Bolsa de Valores. Por isso, os FIIs são classificados como investimento em renda variável.

Maneiras de remuneração dos fundos imobiliários

Ao investir o seu dinheiro em fundos imobiliários você tem duas maneiras de remuneração:

  • Uma delas são os proventos, também chamados de dividendos e a outra delas;
  • A valorização patrimonial.

Proventos isentos de imposto de renda

E, um dos pontos mais importantes sobre os FIIs é que os proventos ou dividendos são isentos de imposto de renda para pessoa física.

Valorização patrimonial é tributada

Porém, a valorização patrimonial, ou seja, a diferença de preço entre o valor que você comprou o fundo e aquele que você vendeu, está sim é tributada na alíquota de 20%.

FII para diversificação da carteira de investimentos

Logo, avalie muito bem todas essas informações, e, lembre-se este é um ativo para diversificar a sua carteira. Ele não é um produto para você investir todo o seu dinheiro nele.

Você pode estar se perguntando, quanto de fato é o retorno investindo em fundos imobiliários?

Recomendações de FIIs

Na sua corretora, você pode perguntar para o seu assessor de investimentos. Provavelmente existe uma carteira recomendada onde estão listados os fundos que melhor performaram no último mês. Lembrando que estes relatórios são atualizados constantemente.

Dica: invista em mais de um FII

E, claro, dentro desta lista, você pode investir em um, dois, em alguns ou em todos os fundos da carteira. Mas, lembre-se, é recomendado que você invista em pelo menos mais de um, para diversificar os riscos. E, conhecer o seu perfil de investidor é fundamental para você equilibrar a composição da sua carteira.

Carteira recomendada de FIIs

Eu vou te dar um exemplo. Nós pegamos a carteira recomendada da corretora que eu invisto e chegamos a uma média de rentabilidade dos proventos de 0,65% ao mês.

Investindo 100 mil reais

Lembrando que é isento de IR, logo, se você investir 100 mil reais, diversificando nos fundos dessa carteira, você obterá 650 reais de lucro mensalmente isento de imposto. Isso é bem mais do que você conseguiria alugando um imóvel no valor de 100 mil reais, correto?

Observe o seu perfil de investidor

Lembrando, que essa média pode variar e que você deve sempre investir dentro do seu perfil de investidor.

Logo, a dica que eu deixo é: procure sempre um assessor de investimento para que você possa extrair o máximo que a sua plataforma de investimentos te oferece.


Se você quer investir com uma assessoria de investimentos ou apenas receber boas recomendações, agende uma conversa com um profissional de investimentos


Agora é com você, ficar no seu imóvel, tendo dor de cabeça com imobiliária, risco de vacância, ou seja, ele ficar sem aluguel, custo de manutenção, depreciação, entre vários outros aspectos.

Alocação do seu dinheiro de investimento em fundo imobiliário

Ou, alocar o seu dinheiro no fundo imobiliário, e ter rendimentos imediatos, acima daquele que você teria alugando seu imóvel físico.

Liquidez do FII e do imóvel físico

Ah, tem mais um detalhe, a liquidez do imóvel físico é um ativo difícil de ser vendido. Você não consegue vender um imóvel de um dia para o outro. O fundo imobiliário, além de ser muito mais diversificado, ele tem liquidez em três dias, já que ele é um ativo financeiro cotado na Bolsa de Valores.

Liquidez de 3 dias – Bolsa de Valores

E você já sabe, assim como as ações, os FIIs são ativos financeiros que são cotados na Bolsa de Valores e portanto tem liquidez de três dias (D+3).

E, lembre-se, o caminho para riqueza é você quem faz.

Até o próximo passo para a prosperidade.

Danilo Guedine

Por Danilo Guedine

Educador financeiro e co-fundador do Caminho para Riqueza. Possui mestrado em Finanças e grava vídeos semanalmente para o canal Caminho para Riqueza, no Youtube.

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