Fala investidor meu querido, tudo bem com você? Aqui quem fala é Daniel Guedine, e no vídeo de hoje eu vou falar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Então quando você ver aquela letrinha CRI, você sabe que eu estou falando de um ativo atrelado ao investimento imobiliário.

Então se você investe em imóveis ou já pensou em investir em imóveis, ou pelo menos quer conhecer um pouco mais sobre imóveis, fique comigo até o final deste artigo, porque você vai conhecer essa modalidade de investimento muito interessante e que pode ser muito bom para o seu futuro, tá certo?

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O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários

Então, nesse vídeo eu vou falar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários, que são emissões de renda fixa PRIVADA.

Bom, então o que é um certificado de recebível imobiliário?

Simplesmente um título de renda fixa, cujo lastro provém do mercado imobiliário. Esse título é necessariamente emitido por uma securitizadora. Calma que eu já vou explicar o que que é isso.

Mercado imobiliário

Imagine uma construtora que ela tem o projeto, nem começou a construir, tem o empreendimento ainda na planta, só que foi um sucesso de vendas e ela já terminou de vender tudo. Vamos supor também, hipoteticamente, que são 100 unidades e que ela financiou todas elas em 300 prestações, o que é muito comum no mercado imobiliário.

Bom 300 prestações vezes 100 daria 30 mil boletos, prestações a receber do ponto de vista da construtora.

Agora imagina que ela quer esse dinheiro imediatamente, ela não quer esperar 30 anos para terminar de receber aquele empreendimento que ela ainda NEM TERMINOU de construir. O que que ela pode fazer?

Securitizadora para ajudá-la

Ela vai buscar uma securitizadora, que é uma entidade não financeira, então ela não está atrelada nem a construtora e nem aos clientes que compraram os imóveis e devem a construtora. A securitizadora vai transformar esses recebíveis imobiliários em um ativo negociável no mercado financeiro, ou seja, em um título de renda fixa denominado CRI (Certificado de Recebível Imobiliário).

Esse sim, eu… você… qualquer um como investidor pode comprar ou vender livremente no mercado financeiro como qualquer outro título, inclusive as ações. Um não tem nada a ver com o outro, mas esses títulos são negociados, trocados através do mercado financeiro.

CRI no Mercado financeiro

As características dos Certificados de Recebíveis Imobiliários são muito simples, então como um ativo de Renda Fixa ele possui baixíssima volatilidade, por isso são indicados para investidores de perfil moderado para conservadores, por que? Pode existir algum risco de crédito, mas de oscilação é muito baixo.

Tipos de CRIs e como funcionam

Assim como vários outros títulos de renda fixa, os CRIs podem apresentar três modalidades de remuneração, que são:

  • Pós Fixadas, quando o certificado paga um percentual do CDI ou mesmo o CDI + uma taxa pré fixada.
  • Pré fixado, como o nome mesmo sugere, quando no momento que você adquire esse título você sabe exatamente qual o percentual que ele vai te pagar, que ele vai te remunerar, ou então uma taxa mista, a chamada IPCA (Inflação) + uma taxa pré fixada. Então você sabe que esse título vai te remunerar, pelo menos pela inflação mais uma taxa pré fixada, logo você sabe exatamente o juro real que irá receber.

Isenção fiscal

Como os CRIs são isentos de imposto de renda, você sabe exatamente na modalidade IPCA+ o seu juro real líquido.

Então perceba, que essa característica de isenção fiscal é muito importante, por que? Porque um CRI pagando 100% do CDI, na verdade, por ser livre de imposto equivale à um ativo tributado pagando muito mais, essa conta é simples, na verdade você compara 100% do CDI isento à 118% tributado, só para você fazer uma comparação.

Sem garantia do FGC

Por outro lado, o Certificado de Recebíveis Imobiliários não possuem a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos), o que é isso?

Emissões bancárias, caso o emissor não honre o compromisso, o Fundo Garantidor de Créditos te reembolsa até 250 mil reais por emissor  limitado a 1 milhão ou por pessoa ou CPF, correto?

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Avaliação do Rating

O que não tem, não tem essa proteção. Então o que é que você faz? É preciso estudar caso a caso, uma ajuda para isso, é avaliar a nota ou o Rating de crédito atribuído à uma emissão de CRI específica. Quem faz isso são as Agências Rating.

A Standard & Poors, a Moody’s, a Fitch, são as mais conhecidas, então elas atribuem através de uma nota a probabilidade de um emissor não honrar o seu compromisso.

Prazo de vencimento

Quanto ao prazo de vencimento, o CRI é um ativo bastante dinâmico, ou seja, cada emissão tem um prazo bastante distinto. Eu já vi CRIs que vencem, que são emitidos com vencimento para 2 anos, outros CRIs com vencimento para 12 anos, então isso varia muito.

Além disso, via de regra, o Certificado de Recebível Imobiliário, ele pode ser negociado diariamente através do mercado de renda fixa, porém excepcionalmente pode não haver um comprador no momento em que você deseja vender o seu certificado. Isso não é regra, isso pode ou não acontecer.

Então a dica é:

Invista em CRIs quando você tiver a intenção, ou pelo menos puder segurar esse investimento por um prazo médio ou longo, alguma coisa de pelo menos 6 meses.

Venda do ativo financeiro

Mas indicado ainda, se puder ser 12 ou 24 meses, porque havendo a necessidade de venda, pode ser que você esteja em um momento onde devido a conjuntura econômica, não tenha um comprador para este ativo. Mas normalmente, querendo vender, no mesmo dia a operação é liquidada.

Juros e amortização

Enquanto isso, os CRIs também são bastante flexíveis do ponto de vista do pagamento de juros e amortização.

O que é amortização? Amortização é a devolução do principal, por exemplo: você investiu 10 mil reais, daqui há um ano, eu posso pagar apenas o juros ou eu posso pagar juros e devolver para você parte do principal, parte do capital investido. Quando eu devolvo parte do capital investido, eu estou amortizando. Quando eu pago apenas o juros, eu estou apenas remunerando pelo capital investido.


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Bom, os CRIs eu já vi de várias maneiras, com amortização mensal, com amortização semestral e com amortização anual. A mesma coisa para o pagamento de juros. Pode ser juros mensais, semestrais ou anuais. E inclusive, nada impede que um CRI pague juros mensais porém amortização anual.

Então cada emissão segue uma dinâmica diferente de pagamento tanto de juros como também de amortização. Já a liquidez, eu acabei de comentar, normalmente é um ativo de liquidez imediata, excepcionalmente pode haver algum evento de liquidez que você irá demorar um pouco mais de tempo para você conseguir sair desse investimento.

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Investimento mínimo

E como quase todas as características do CRI, o investimento mínimo também é flexível. Os CRIs são negociados por unidade, ou seja, você pode comprar qualquer múltiplo de uma unidade. Uma, duas, três… quantas você quiser.

E essa unidade na emissão normalmente é negociada por mil reais, algumas vezes dez mil reais. Então fora da emissão os ativos vão custar alguma coisa próximo de 1050, 1030, 1100 reais 1200 reais. Em torno de dez mil, 10100, 10200, 10500, 11 mil reais, é difícil sair dessa margem de negociação.

E a grande vantagem dos CRIs é a forma de tributação, que é isenta para pessoa física. Bom…

Qualquer investimento tributado, é tributado no mínimo 15%, eu já mencionei antes, então faça as contas: Se você pegar 118 e tirar 15% você vai descobrir que você vai chegar nos mesmos 100%, ou seja, qualquer ativo isento como o CRI, remunerando 100% do CDI, equivale a qualquer ativo tributado, remunerando à 118 do CDI.

Tributação para pessoa jurídica

Já para a pessoa jurídica, incide a mesma tributação dos fundos, que os CDBs , qualquer ativo tributado, ou seja, a famosa escala regressiva de imposto de renda, onde o máximo é 22,5% em investimentos até 180 dias. de 181 à 360 dias a tributação é em 20%, de 361 à 720 dias 17,5% e  a partir de 721 dias o mínimo de 15%.

Onde encontrar CRIs

Você pode encontrar os CRIs, bem como vários outros ativos de renda fixa através das corretoras de valores. Eu vou deixar o link aqui em baixo do site da corretora através  da qual eu negocio os títulos de renda fixa, assim como os títulos de renda variável. Mas o caminho é esse, você tem de procurar uma corretora de valores e providenciar AGORA a sua conta.

E ai, gostou de conhecer mais sobre os CRIs? É uma excelente opção de investimento para quem gosta, conhece ou pensa em investir em imóveis. Eu acredito que você já curtiu esse vídeo, estou certo? Se não curtiu, da um like, da um like AGOOORAAAA. Aproveite e compartilhe com amigos, familiares, colegas, porque assim você ajuda o nosso canal, e ajudando o canal nós produziremos mais conteúdo que possa te interessar e que vão te ajudar muito na sua prosperidade financeira.

E lembre-se, o caminho para a riqueza é você quem faz.

Até o próximo passo para a prosperidade.

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Sobre o autor

Daniel Guedine

Daniel Guedine é empreendedor, autor e co-fundador do Caminho para Riqueza, clique para ler mais...