Neste artigo sobre CRI ou Certificado de Recebíveis Imobiliários você vai descobrir:

  • o que é CRI e como funciona;
  • suas vantagens e porque você deve investir ou não neles;
  • entenda as diferenças entre CRI e CRA e quando investir em um ou em outro;
  • entenda as diferenças entre CRI e LCI e quando investir em um ou em outro;
  • como um assessor de investimento pode ajudar a investir em CRI e outros títulos.

Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou simplesmente CRI, são títulos de crédito privado emitidos por companhias securitizadoras de crédito imobiliário que têm como principal objetivo permitir a antecipação de créditos futuros oriundos de rendas provenientes de imóveis (ativos imobiliários).

Criado em 1997, esse produto financeiro tem sido muito importante para aumentar a liquidez e fornecer segurança a investidores interessados no mercado imobiliário, sendo considerado por nós, aqui do Caminho para Riqueza, mais um investimento financeiro que pode ajudá-lo na conquista da prosperidade financeira.

Lei 9.514, de novembro de 1997, que, além de outros aspectos, regulamenta o Certificado de Recebíveis Imobiliários e as companhias securitizadoras, foi um marco legal importante na constituição de um sistema de financiamento imobiliário mais sólido e confiável no Brasil.

Até então, o sistema financeiro de habitação tinha praticamente só a poupança como sua principal fonte de recursos para lastrear operações de crédito imobiliário, o que vinculava a expansão desse segmento à expansão dos depósitos em cadernetas de poupança.

Além disso, em caso de não pagamento das prestações por parte dos mutuários, a retomada judicial dos imóveis era extremamente morosa, inibindo o desenvolvimento de instrumentos de empréstimo no setor.

Ao permitir a securitização de recebíveis, a Lei 9.514 facilitou a constituição de garantias por meio da alienação dos imóveis.

Essa estrutura permite que os recursos que lastreiam os títulos de crédito privado, no caso, os CRIs, sejam segregados das demais operações da instituição emissora em uma empresa constituída com o propósito específico de resguardar os recursos que garantem as amortizações e os juros acordados na emissão dos CRIs.

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Certificado de Recebíveis Imobiliários: fluxo operacional

O gráfico abaixo ilustra o fluxo operacional da emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários.

certificado de recebíveis imobiliários - fluxo

Fonte: BM&F BOVESPA

  1. Ao financiar a aquisição de imóveis para seus clientes, as instituições financeiras estão, na prática, realizando o pagamento do imóvel à vista à construtora. Os clientes compradores dos imóveis, por sua vez, financiam o pagamento em até 35 anos, acrescido de juros e correção mensais.
  2. O banco pode antecipar o recebimento do montante emprestado antes do prazo de vencimento da dívida, por meio da venda dos recebíveis (neste caso, as prestações dos contratos de financiamento imobiliário) para uma companhia securitizadora.
  3. Essa companhia emite os Certificados de Recebíveis Imobiliários tendo como lastro esses recebíveis e os vende aos investidores de forma pulverizada.
  4. Com os recursos captados, é possível pagar ao banco e antecipar os recebíveis das prestações, que seriam recebidos ao longo de 35 anos, para o presente. Durante o período de decurso dos contratos de financiamento antecipados ao banco, o pagamento das parcelas é diretamente repassado à companhia securitizadora.
  5. Esta por sua vez, amortiza os Certificados de Recebíveis Imobiliários junto aos investidores na forma dos juros e amortizações, conforme estipulado na escritura de emissão.

Uma operação de financiamento montada conforme essa estrutura é chamada de securitização de recebíveis.

Modalidades do Certificado de Recebíveis Imobiliários

securitização de recebíveis e Certificado de Recebiveis Imobiliarios

Ao longo destes quase 20 anos da regulamentação do sistema de financiamento imobiliário, o mercado de CRIs se sofisticou, ficou mais robusto e tem ajudado no crescimento do mercado imobiliário brasileiro por meio da montagem de diversas modalidades de Certificado de Recebíveis Imobiliários:

  • Pulverizado: contratos têm diversos devedores (mutuários) e têm como lastro contratos de compra e venda de unidades residenciais, terrenos ou loteamentos, além de fluxos de aluguel de pontos comerciais, como shopping centers ou unidades corporativas;
  • Corporativo: contratos têm uma empresa como principal devedora e podem ser utilizados em diversas operações, como venda de ativos (Lease-Back)* ou construção de galpões, armazéns e instalações customizadas (Built to Suit)**.

Certificado de Recebíveis Imobiliários – Vantagens e pontos de atenção

  • CRI é um investimento em renda fixa, portanto, é possível acompanhar as previsões de fluxos de caixa de acordo com as condições estipuladas de pagamento de juros e amortizações. O CRI não é garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC);
  • Apesar de Certificado de Recebíveis Imobiliários não serem cotados em mercados secundários, a Bovespa negocia cotas de fundos imobiliários que investem em CRIs emitidos por companhias securitizadoras. Trata-se, portanto, de ativos de baixa liquidez mas que podem ser negociados por intermédio de fundos de investimento, que viabilizam a participação nesse mercado de prazos mais líquidos;
  • O regime de alienação fiduciária garante a segregação do risco do emissor. Caso a securitizadora enfrente alguma dificuldade financeira, o fluxo de pagamento para os investidores não é afetado, uma vez que os recebíveis (prestações, aluguéis e arrendamentos, por exemplo) provenientes dos imóveis estão separados do patrimônio da emissora;
  • Os rendimentos do Certificado de Recebíveis Imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoa física e de IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Podem ser remunerados de acordo com as principais taxas do mercado: spread CDI, IPCA, percentual do CDI ou prefixados. Para cada um desses indexadores, é necessário que sejam avaliadas as condições das taxas de juros correntes e sua tendência, para que a aquisição dos ativos esteja em linha com a estratégia recomendada em casos de tendência de alta (pós-fixado) ou tendência de baixa (prefixados).
Sales and Lease-Back: a empresa é proprietária do imóvel e vende esse ativo, assumindo um contrato de aluguel do próprio imóvel. O CRI é emitido e amortizado conforme o pagamento mensal do aluguel. ** Built to Suit: o CRI atende ao financiamento à construção de imóvel e é alinhado às necessidades do locatário. O fluxo de aluguel é securitizado.

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Diferenças entre CRI e CRA

Os Certificado de Recebíveis do Agronegócio têm algumas semelhanças com o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) tema deste artigo, como:

  • isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas;
  • isenção de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas;
  • fazer parte da renda fixa;
  • diferentes formas de indexação da remuneração, pós-fixadas e prefixadas;
  • ter garantias próprias, de acordo com alienações, e não pelo FGC;
  • e baixo risco de crédito.

A grande diferença entre ambos está no lastreamento, que, no caso do CRA, é de títulos de crédito referentes a operações do agronegócio.

Primeiramente, são emitidos Certificados de Direitos Creditórios do Agronegócio (CDCAs). Depois, as companhias securitizadoras de crédito vendem os CRAs, com crédito assegurado, lastreados nos CDCAs.

Como escolher?

A melhor estratégia pode ser escolher ambos, pois, na maioria dos casos, têm baixo risco e alta rentabilidade — e podem compor uma boa diversificação na carteira de investimentos. Porém, caso o investidor tenha bastante conhecimento imobiliário ou do setor agrícola, pode focar seus esforços e capital nos certificados da área que mais conhece.

De qualquer forma, é sempre necessário avaliar os ativos disponíveis para investir, os empreendimentos envolvidos, os riscos das operações e as garantias apresentadas.

Diferenças entre LCI e CRI

Letra de Crédito Imobiliário também tem lastro nas operações com imóveis, para as quais o emissor capta recursos. E a LCI, diferentemente do CRI, é emitida por bancos e distribuída por eles e/ou corretoras de valores.

A LCI, da mesma forma que os Certificados de Recebíveis Imobiliários, é isenta de Imposto de Renda, mas não fica livre do IOF, quando resgatada num prazo inferior à 30 dias do momento da aplicação.

Quanto às garantias, tem a segurança do FGC, e assim tem risco de crédito que pode ser considerado ainda menor que o do CRI. Por outro lado, o maior risco do CRI, mesmo que ainda baixo, é mais bem remunerado — o CRI normalmente tem rentabilidade maior.

Geralmente, a Letra tem a rentabilidade atrelada ao CDI — sendo um percentual dele ou mesmo 100%. Porém, ela pode ser formada pelo índice do IPCA e mais uma taxa de juros.

Como escolher entre LCI e CRI?

Da mesma maneira que a relação entre CRI e CRA, a LCI pode ser uma opção para diversificação de carteira. Por exemplo, o investidor pode manter ambos, comprando Certificados de Recebíveis Imobiliários, após já ter chegado ao limite de R$ 250 mil segurados pelo Fundo Garantidor de Crédito aplicando em uma LCI.

Inclusive, a diversificação se torna interessante também se analisarmos a liquidez das opções, pois a LCI pode ter maior liquidez por conta do volume maior de operações. Então, apesar de ser um diferencial que coloca a Letra como mais vantajosa, pode ser uma boa estratégia manter ambas para fazer resgates em prazos médio e longo.

Falando em diversificação, podemos trazer também como excelente produto a Letra de Crédito do Agronegócio (LCA). Ela também capta fundos ao agronegócio, tendo as mesmas características da LCI e sendo muito semelhante ao CRA.

O tipo de investidor para o CRI

O perfil moderado é daquele investidor que preza por segurança e admite riscos pequenos e calculados para obter rendimentos maiores. Muitas vezes, esses riscos são atribuídos a aplicações que servem para diversificar carteira, melhorando os resultados dela no geral.

Por essas características, investidores moderados têm perfil adequado aos Certificados de Recebíveis Imobiliários. E, apesar de o risco ser teoricamente maior do que o da LCI, os CRIs podem ser seus investimentos principais por conta das possíveis garantias.

Já para conservadores, o mais adequado seria a própria LCI, ou LCA, muito pelo fato de ser assegurado pelo FGC. Enquanto isso, para arrojados, os CRIs são boas opções de diversificação para a menor parte da carteira — pois esse perfil foca a alta rentabilidade e prazos menores, admitindo riscos bem maiores.

A importância de um assessor de investimento para ajudar na escolha

Muitos fatores precisam ser avaliados e comparados antes da decisão por uma aplicação e pela diversificação da carteira.

Primeiramente, o investidor deve ter seu perfil analisado e definido, porque só depois desse passo é que as aplicações podem ser buscadas, também de acordo com seus objetivos e capital disponível, além de conseguir, junto ao cliente, classificar o perfil de risco do investidor.

Depois dessas definições referentes ao investidor, elas necessitam de alinhamento ao planejamento financeiro junto às opções adequadas a ele.

Em relação aos produtos, assessores impactam positiva e diretamente em ações como:

  • avaliar se elas atendem aos objetivos em diferentes prazos;
  • calcular os riscos diretos e indiretos dos produtos financeiros;
  • projetar rentabilidades bruta e líquida de acordo com o período desejado;
  • observar vantagens e desvantagens nas comparações entre aplicações;
  • entender como as mudanças na inflação e na economia em geral podem influenciar os resultados;
  • estudar garantias.

São muitas tarefas estratégicas que uma assessoria de aplicações auxilia para realização sem erros e com maior exatidão. Além disso, várias dúvidas podem surgir ao investidor no andamento delas, principalmente ligadas a detalhes com os quais apenas profissionais da área têm intimidade.

Inclusive, assessores de investimentos não auxiliam apenas na escolha de aplicações. Eles também ajudam os investidores a movimentarem os produtos financeiros que possuem visando proteção contra imprevistos de mercado ou movimentação de indexadores. Afinal, além de fazer boas escolhas, administrar corretamente os investimentos é fundamental para ter bons resultados.

Aliás, é importante salientar que todo assessor de investimentos sempre visará os melhores resultados ao investidor. Até porque a corretora depende deles para que também tenha seus resultados e mantenha as aplicações operando. Já gerentes de banco muitas vezes podem indicar as aplicações mais interessantes à empresa, e não ao cliente.

Conclusão

Na leitura deste artigo, você aprendeu:

  • o que é e como funciona o Certificado de Recebíveis Imobiliários;
  • as modalidades de Certificado de Recebíveis Imobiliários;
  • as vantagens e pontos de atenção dos investimentos em CRI;
  • Semelhanças e diferenças entre CRI e CRA e como escolher entre eles ou pela diversificação;
  • como escolher entre LCI e CRI e por que diversificar aplicando em ambos;
  • a qual perfil de investidor o CRI é mais indicado;
  • como uma assessoria de investimentos auxilia investidores a tomarem decisões e terem bons resultados.

Para entender melhor como uma assessoria de investimentos pode ajudá-lo a investir com mais qualidade, sugiro ler 4 razões para ter uma assessoria de investimentos e entender com clareza como seu dinheiro está sendo investido hoje em dia. Todo seu dinheiro está num Banco? Você mantêm ele inteiramente em poupança ou CDBs do próprio Banco? Você aceitou as sugestões de investimento do seu gerente de Banco e investiu todo dinheiro, sem muito avaliar?

Se você quiser saber mais sobre investimentos, sua carteira de investimento e também Certificado de Recebíveis Imobiliários, podemos marcar um bate papo.

Ficou mais claro para você o funcionamento do Certificado de Recebíveis Imobiliários? Você gostou deste artigo? Então deixe um comentário nos contando de suas impressões, expectativas e experiências! Vamos adorar saber!

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Sobre o autor

Henrique Bastos (Autor)

Henrique Bastos é economista, doutorando pela Unicamp e autor convidado no blog Caminho para Riqueza.