fbpx

Como analisar fundos imobiliários? 7 indicadores que podem ajudar!

Você investe em imóveis? Conheça os fundos Imobiliários. Saiba também como analisar fundos imobiliarios e conhecer 7 principais indicadores.

Escolher FIIs para investir

O universo dos investimentos oferece várias opções para o investidor, tanto na modalidade — renda fixa, variável ou híbrida — como nas variações existentes em cada uma delas. Neste texto abordaremos uma das possibilidades de investimento, auxiliando o investidor a entender como analisar fundos imobiliários.

Para tal, iniciaremos explicando do que se tratam, de fato, os fundos imobiliários e como os indicadores podem auxiliar o investidor a analisar os rendimentos do investimento. Em seguida explicaremos os sete principais indicadores existentes para avaliação de fundos imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Fundo de investimento imobiliário é a forma mais fácil de investir no mercado imobiliário sem que, para isso, o investidor precise comprar um imóvel e resolver toda a questão burocrática que envolve o negócio sozinho.

Nessa modalidade de investimento o fundo arrecada uma comunhão de recursos, que devem ser destinados à aplicação em empreendimentos de natureza imobiliária.

Dessa forma, o fundo de investimentos imobiliário se constitui sob a forma de condomínio fechado, em que a participação dos investidores é dividida em cotas. Estas representam as parcelas do patrimônio e determinam a porcentagem de participação de cada proprietário, além de serem determinantes para calcular os seus rendimentos.

Qual a importância de contar com indicadores eficientes para analisar os rendimentos?

Esse tipo de investimento tem ficado cada vez mais em evidência por ser uma alternativa bastante viável de aplicação, com ganhos acima da média da renda fixa e uma boa segurança, desde que seja feito com cautela e acompanhado das melhores estratégias.

Entre essas estratégicas, podemos destacar os indicadores de rentabilidade para avaliação dos lucros recorrentes do fundo imobiliário. Existem vários indicadores no mercado e você deve fazer uso deles para acompanhar o seu investimento, a fim de compreender se os resultados estão sendo satisfatórios ou não.

Ebook-fundos-imobiliarios-fiis-fii

Quais os principais indicadores para analisar fundos imobiliários?

Agora que já sabemos o que são fundos imobiliários e a importância dos indicadores para avaliar o rendimento médio dos investimentos, listaremos os principais indicadores para executar essa avaliação.

Vale lembrar que o investidor pode usar mais de um ou ir alterando o indicador para basear seus cálculos. Utilize aquele com o qual tiver mais afinidade e que lhe dê um resultado mais exato.

1. Dividend Yield

Os fundos imobiliários têm a capacidade de gerar rendimento mensal aos investidores, o que torna necessário que saibamos avaliar o Dividend Yield do fundo imobiliário.

Mas afinal, o que é isso? Significa analisar o retorno de dividendos anuais. Com essa informação, o investidor descobre se o fundo está pagando um retorno condizente com o investimento.

Embora seja um indicador importante, ele não deve ser analisado de forma isolada e nem deve ser o único critério de avaliação. Alguns fundos apresentam bons Dividend Yield (DY), mas pode ser por conta da Renda Garantida — que tem prazo de validade — ou por inconsistência.

Para calcular esse indicador, o investidor deve somar os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos últimos 12 meses. Após essa etapa, deve-se dividir o valor pela cotação do fundo. Por fim, multiplique o valor encontrado por 100 para encontrar o DY (Dividend Yield) dos últimos 12 meses.

Luiz Barsi costuma dizer que este é o seu principal indicador.

2. Cap Rate

Cap Rate é abreviação do termo Capitalization Rate, que significa a taxa de retorno implícita de um investimento no setor imobiliário. Para cálculo, você deve utilizar os mesmos critérios do Dividend Yield. Por exemplo, se um imóvel de R$ 6.000.000,00 gera uma renda de R$ 45.000,00 reais por mês ou R$ 540.000,00 por ano, ele apresenta um Cap Rate de 9%.

Porém, diferentemente do Dividend Yield, que analisa todos os investimentos aplicados nos mais diferentes imóveis do fundo, o Cap Rate foca de forma individual em cada imóvel. Com esse indicador, o investidor avalia o retorno gerado pelos ativos que compõe o fundo.

3. Vacância

A taxa de vacância (medida de desocupação de um imóvel) é um dos principais critérios a serem analisados em um fundo imobiliário, pois ela determina a capacidade do fundo em gerar rendimento.

Recomenda-se procurar por fundos imobiliários que tenham imóveis com taxa de vacância abaixo do mercado. Além disso, você deve analisar a taxa histórica do índice, avaliando-a por longos períodos e verificando se o imóvel é resiliente.

4. Número de cotas

Esse indicador avalia a quantidade de cotas que o fundo possui, para que o investidor conheça o valor patrimonial total do fundo. Para analisar esse número o investidor deve acessar documentos e relatórios que são publicados na BM&F BOVESPA.

Nesses documentos ou informes mensais o investidor pode verificar o número de cotas do fundo e fazer a avaliação do seu investimento a partir dessa informação.

5. Taxas de administração e gestão

Os fundos apresentam uma taxa de administração e gestão, que varia de acordo com cada fundo imobiliário. A taxa não deve ser analisada de forma isolada, mas verificando também a taxa de rendimento médio.

Após isso, deve ser tirada uma média entre taxa rendimento e taxas administrativas para que você chegue na taxa de rendimento líquido.

6. Valor das cotas patrimonial

O valor patrimonial do fundo e da conta é referente à avaliação dos ativos contidos no fundo, que é diferente do valor de mercado. Ou seja, do valor da cota negociada na bolsa.

É normal que os fundos imobiliários sejam negociados abaixo do valor patrimonial, o que significa que os imóveis contidos no fundo, na verdade, apresentam um valor maior do que a cota negociada na bolsa de valores.

Vamos supor que um fundo imobiliário tenha valor patrimonial de R$ 100 milhões, mas o valor de mercado seja de R$ 90 milhões. Se o gestor decidisse vender os ativos do fundo e liquidá-lo, ele poderia conseguir um valor de R$ 100 milhões pela venda, conseguindo, assim, um lucro pouco maior que 10% sobre suas cotas.

7. Área Bruta Locável – ABL

A ABL — Área Bruta Locável — é todo o espaço disponibilizado para a locação de um imóvel. Analisar a ABL é fundamental, pois a partir dela é possível calcular o valor do aluguel por m², além de oferecer uma real noção do tamanho do imóvel.

Fundos imobiliários e prosperidade financeira

Sendo assim, saber como analisar fundos imobiliários é de fundamental importância para obter prosperidade financeira. Para avaliar os investimentos feitos, utilize os indicadores que sugerimos ao longo deste texto. 

Participe de nosso grupo no telegram e receba as últimas novidades sobre investimentos.

Telegram Caminho para Riqueza

Atualizado em 08/09/2020 por Éverton.
Artigo escrito em 19/12/2018.

Avatar

Por Daniel Guedine

Daniel Guedine é empreendedor, autor e co-fundador do Caminho para Riqueza, clique para ler mais...

Comentários