O universo dos investimentos oferece várias opções para o investidor, tanto na modalidade — renda fixa, variável ou híbrida — como nas variações existentes em cada uma delas. Neste texto abordaremos uma das possibilidades de investimento, auxiliando você a entender como analisar fundos imobiliários.

Para tal, iniciaremos explicando do que se tratam, de fato, os fundos imobiliários e como os indicadores podem auxiliar você a analisar os rendimentos do investimento. Posteriormente, elencaremos e explicaremos os sete principais indicadores existentes para avaliação de fundos imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Fundo de investimento imobiliário é a forma mais fácil de investir no mercado imobiliário sem que, para isso, você precise comprar um imóvel e resolver toda a questão burocrática que envolve o negócio sozinho. Nessa modalidade de investimento o fundo arrecada uma comunhão de recursos, que devem ser destinados à aplicação em empreendimentos de natureza imobiliária.

Dessa forma, o fundo de investimentos imobiliário se constitui sob a forma de condomínio fechado, em que a participação dos investidores é dividida em cotas. Estas representam as parcelas do patrimônio e determinam a porcentagem de participação de cada proprietário, além de serem determinantes para calcular os seus rendimentos.

Qual a importância de contar com indicadores eficientes para analisar os rendimentos?

Esse tipo de investimento tem ficado cada vez mais em evidência por ser uma alternativa bastante viável de aplicação, com ganhos acima da média da renda fixa e uma boa segurança, desde que seja feito com cautela e acompanhado das melhores estratégias.

Entre essas estratégicas, podemos destacar os indicadores de rentabilidade para avaliação dos lucros recorrentes do fundo imobiliário. Existem vários indicadores no mercado e você deve fazer uso deles para acompanhar o seu investimento, a fim de compreender se os resultados estão sendo satisfatórios ou não.


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Quais os principais indicadores para analisar fundos imobiliários?

Agora que você já sabe o que são fundos imobiliários e a importância dos indicadores para avaliar o rendimento médio dos seus investimentos, listaremos aqui os principais que você pode utilizar para executar essa avaliação. Vale lembrar que você pode usar mais de um ou ir alterando o indicador para basear seus cálculos. Utilize aquele com o qual você tiver mais afinidade e que lhe dê um resultado mais exato.

1. Dividend Yield

Os fundos imobiliários têm a capacidade de gerar rendimento mensal aos investidores, o que torna necessário que você saiba avaliar o Dividend Yield do seu fundo. Mas afinal, o que é isso? Significa analisar o retorno de dividendos anuais. Com essa informação, você descobre se o fundo está pagando um retorno condizente com o investimento.

Embora seja um indicador importante, ele não deve ser analisado de forma isolada e nem deve ser o único critério de avaliação. Alguns fundos apresentam bons DY, mas pode ser por conta da Renda Garantida — que tem prazo de validade — ou por inconsistência.

Para calcular esse indicador, você deve somar os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos últimos 12 meses. Após essa etapa, deve-se dividir o valor pela cotação do fundo. Por fim, multiplique o valor encontrado por 100 para encontrar o DY dos últimos 12 meses.

2. Cap Rate

Cap Rate é abreviação do termo Capitalization Rate, que significa a taxa de retorno implícita de um investimento no setor imobiliário. Para cálculo, você deve utilizar os mesmos critérios do Dividend Yield. Por exemplo, se um imóvel de R$ 6.000.000,00 gera uma renda de R$ 45.000,00 reais por mês ou R$ 540.000,00 por ano, ele apresenta um Cap Rate de 9%.

Porém, diferentemente do Dividend Yield, que analisa todos os investimentos aplicados nos mais diferentes imóveis do fundo, o Cap Rate foca de forma individual em cada imóvel. Com esse indicador, o investidor avalia o retorno gerado pelos ativos que compõe o fundo.

3. Vacância

A taxa de vacância (medida de desocupação de um imóvel) é um dos principais critérios a serem analisados em um fundo imobiliário, pois ela determina a capacidade do fundo em gerar rendimento. Recomenda-se procurar por fundos imobiliários que tenham imóveis com taxa de vacância abaixo do mercado. Além disso, você deve analisar a taxa histórica do índice, avaliando-a por longos períodos e verificando se o imóvel é resiliente.

 


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4. Número de cotas

Esse indicador avalia a quantidade de cotas que o fundo possui, para que o investidor conheça o valor patrimonial total do fundo. Para analisar esse número, você deve acessar documentos e relatórios que são publicados na BM&F BOVESPA. Nesses documentos ou informes mensais você pode verificar o número de cotas do fundo e fazer a avaliação do seu investimento a partir dessa informação.

5. Taxas de administração e gestão

Os fundos apresentam uma taxa de administração e gestão, que varia de acordo com cada fundo imobiliário. A taxa não deve ser analisada de forma isolada, mas verificando também a taxa de rendimento médio. Após isso, deve ser tirada uma média entre taxa rendimento e taxas administrativas para que você chegue na taxa de rendimento líquido.

6. Valor das cotas patrimonial

O valor patrimonial do fundo e da conta é referente à avaliação dos ativos contidos no fundo, que é diferente do valor de mercado. Ou seja, do valor da cota negociada na bolsa. É normal que os fundos imobiliários sejam negociados abaixo do valor patrimonial, o que significa que os imóveis contidos no fundo, na verdade, apresentam um valor maior do que a cota negociada na bolsa de valores.

Vamos supor que um fundo imobiliário tenha valor patrimonial de R$ 100 milhões, mas o valor de mercado seja de R$ 90 milhões. Se o gestor decidisse vender os ativos do fundo e liquidá-lo, ele poderia conseguir um valor de R$ 100 milhões pela venda, conseguindo, assim, um lucro pouco maior que 10% sobre suas cotas.

7. ABL

A ABL — Área Bruta Locável — é todo o espaço disponibilizado para a locação de um imóvel. Analisar a ABL é fundamental, pois a partir dela é possível calcular o valor do aluguel por m², além de oferecer uma real noção do tamanho do imóvel.

Fundos imobiliários e prosperidade financeira

Sendo assim, saber como analisar fundos imobiliários é de fundamental importância para obter prosperidade financeira. Para avaliar os investimentos feitos, utilize os indicadores que sugerimos ao longo deste texto. Além disso, caso seja necessário, procure por uma assessoria técnica de empresas e profissionais especializados no assunto.

Agora que você já sabe quais são os principais indicadores que você deve levar em consideração para analisar fundos imobiliários, assine a nossa newsletter e receba mais conteúdos como este em seu perfil!


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Sobre o autor

Danilo Guedine

Danilo Guedine

Educador financeiro e co-fundador do Caminho para Riqueza. Possui mestrado em Finanças e grava vídeos semanalmente para o canal Caminho para Riqueza, no Youtube.